上半年全国土地市场延续低迷态势，杭州却走出独立行情。

过去的6个月，杭州已成功出让66宗涉宅地，超6成地块溢价成交，总揽金达953.5亿元，加上商业地块后揽金达1002.9亿元，位居全国第二，仅次于北京。摇号拿地的公平也给中小民营房企带来了竞争机会。

【资料图】

但纵向对比来看，杭州无论是宅地供应量还是总成交价格依然维持低位，且市场冷热分化加剧，一边是几十家房企抢摇热门板块，一边是远郊的“0溢价”成交……

下半年，杭州土拍市场又会有什么样的变化？

总揽金1002.9亿、溢价率超六成……

杭州土拍走出独立行情

据克而瑞数据，受预供地制度、行业信心仍在低位等因素影响，全国300城土地市场成交建面仅3.5亿㎡，同比去年下降29%，供求规模降至近十年来同期最低，整体市场热度低迷。

从大规模集中供地恢复到“小步快走”的常态化多频次供地模式后，杭州宅地成交金额也出现下跌的现象，处于六年来低位。

不过，横向与其余一二线城市相比，杭州还是走出了“独立行情”。上半年杭州累计完成7场土拍，共成交66宗涉宅地，总揽金953.5亿元，加上25宗商业地块，总成交金额达1002.9亿元，位居全国第二。

上半年土地成交金额前十城市

其中，因溢价率封顶而触发摇号的地块共41宗，占比超六成，平均溢价率9.67%，仅次于合肥、成都和广州，底价成交占比26%。从流拍和撤拍率来看，宁波、南京、苏州分别为13%、14%和18%，而杭州无一流拍。

上半年杭州7场土拍成交情况

在业内人士看来，杭州土拍市场保持较高热度，与当地多次出台楼市扶持政策，以及市场成交相对活跃有关。“杭州的落户及人才新政吸引了不少外来人口，同时考虑到杭州有较强的经济基础，这决定了杭州住房需求量居于高位，进而会带动房企投资热情。”

民营房企“唱主角”

房企“马甲”打新成趋势

杭州土地市场的活跃，离不开民营房企的“鼎力相助”。

据统计，上半年滨江、绿城、坤和等民企拿地金额达649.3亿，占比68%，比去年增加25%，而城投类房企占比则下降了9%。

以6月30日杭州最新的一场土拍为例，本土民企共竞得10宗地块，占比达83%。5月23日、6月29日出让的14宗宅地也全部都被民企摘取。

杭州上半年的房企拿地榜TOP10中，除中海为央企外，其余也均为民营房企。

据克而瑞数据，滨江独揽12宗涉宅地，总拿地金额为182亿，占杭州涉宅地成交总金额的19%。绿城共斩获3宗地块，总金额约85亿元。伟星、坤和、宇诚则成为上榜的“新面孔”。

究其原因，除了浙江民营经济发达外，杭州实行线下摇号带来更多公平竞争，土地市场不再被大企业垄断，中小民企有更多机会入局拿地。

上半年杭州房企拿地榜TOP10

不过，摇号拿地模式同样催生了土拍市场上的“马甲打新”潮，并且这些“马甲”隐藏很深，与其它参拍房企并不存在任何股权关系，成功规避了“禁马甲”的规定。

比如今年2月21日，厦门岩垚盛公司竞得良渚新城杜文路东新甫路北地块，项目案名为建发云熙；浙江中腾置业竞得的临平新城核心地块，开发商为西房、中天；南辉神通竞得的蜀山单元地块，开发商为招商蛇口……

除了充当房企马甲外，业内相关人士表示，部分中小企业积极参与土拍摇号也可能为了在后续与大企业的合作中分得一杯羹。

70家房企抢摇钱二 临安“0溢价”

杭州土拍热度两极分化

在杭州土拍走出独立行情的同时，市场呈现出分化加剧的特征。

据乐居统计，上半年萧山区、上城区分别供应11、8宗宅地，两个区域溢价封顶地块占供应量的比例均超72%；拱墅区、富阳区的占比则在40%；西湖区、滨江区分别供应3、4宗宅地，所有地块全部溢价封顶，而临安仅供应4宗地块，全部底价成交。

此外，杭州上半年参与摇号房企数量前十的宅地中，热门核心板块出现几十家房企抢一宗地的盛况。其中钱二核心宅地在挂牌期间就已有42轮报价，线下摇号环节有江西益达、北京科技园建设、万科、绿城等70家房企“抢摇”，创下杭州土拍摇号以来的新高，最终地块被绿城斩获。

上半年杭州参与摇号房企数量TOP10宅地

板块内较好的新房销售预期是房企竞争拿地的因素之一。近两年，钱二板块供应地块并不少，但新房去化速度很快。上半年售罄的潮映万象轩收官中签率仅为10.08%，差点触发5年限售。

引来66家房企竞争的新街北地块同样如此。地块一路之隔的欣翠里收官加推中签率仅17.31%，选房当天也是全部售罄。

郊区板块则比较冷清，多以底价成交。其中，瓶窑今年出让的两宗地块均以底价成交，新塘北、东湖新城、青山湖科技城等板块也有同样的境遇。

下半年交易规模有望边际改善

全年依然维持低位

在全国许多城市的房地产市场都出现颓势的情况下，杭州的土地市场走出了一条与众不同的道路。

展望下半年，克而瑞研究院认为，在地方财政压力和供地计划完成的诉求之下，今年下半年杭州土地市场交易规模仍然有望边际改善，但全年土地交易规模仍将维持低位。

目前，杭州挂牌的11宗涉宅地分别将于7月18日、8月1日正式出让，总起价分别为104亿元、62.5亿元，涉及滨江长河、萧山市北、上城区丁桥、钱塘区金沙湖等多个板块。

市场的“号角”已经吹响，我们拭目以待。

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文章来源:乐居买房

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